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Ｑ＆Ａ不動産に関する「疑問」にスタッフがお答えします！

土地や建物など不動産のことで悩んでいること、困っていることにスタッフがお答えします！相談内容も随時募集しています。メールやお電話にてお気軽にお問い合せください。

協同住宅は、どのようなご相談もじっくりとお話をうかがいます。まずはお気軽にお問い合わせください。TEL:047-352-3988 受付時間：午前9:30〜午後6:00（日曜　午前10:00〜午後5:00）　休　　日：毎週水曜日

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仲介手数料はいくら払えばいいの
仲介会社を通して不動産を購入する場合は、仲介手数料が必要になります。これは不動産を売却するときも同じです。仲介手数料はあくまでも成功報酬なので、仲介会社に売買を依頼しても、契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。
仲介手数料（消費税込み）の金額は、宅地建物取引業法によって上限額が定められており、仲介会社はこれを超えて受け取ることが禁じられています。

上限額は次の方法で求めます。
売買代金（消費税抜き） 仲介手数料
200万円以下の部分 5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分 4％＋消費税
400万円を超える部分 3％＋消費税
また、売買代金（消費税抜き）が400万円を超える場合は、「(売買代金（消費税抜き）×3％+60,000円)＋消費税」という簡易計算法で計算できます。

仲介手数料は、通常、契約が成立したときに半額、決済時のその残額を支払うケースが一般的です。
購入時の諸費用はどのくらい必要なのか
資金プランを立てる上で忘れてはならないのが、売買代金の他にかかる諸費用です。
中古住宅では、仲介手数料の他リフォーム費用等も念頭に入れ、これらを考慮して綿密な資金プランを立てましょう。
諸費用の目安として新築住宅の場合、購入価格の5％程度、中古住宅の場合、購入価格の6〜10％程度が必要となります。
�’簀齋戚鶸愀� 印紙税
�▲蹇璽鷦蠡海�関係 保証料
ローン事務手数料
団体信用生命保険料
火災保険料
印紙税（金銭消費貸借契約）
�Ｅ亠�関係 登録免許税（所有権移転登記）
登録免許税（抵当権設定登記）
司法書士報酬
�だ廼� 不動産取得税
�ッ膕霄蠖�料
（注）具体的な金額は、売買代金や不動産固定資産税評価額や融資条件等によって異なります。
住宅ローンの基礎知識
マイホームを買う人の多くは住宅ローンを利用しますが、検討中の人はいろいろな種類があってどれを借りたらいいのか迷ってしまいます。
住宅ローンの返済額は、借入額と返済期間、それに金利によって決まります。借入額は住宅価格の80％程度が目安ですが、80％以上借りられるケースも少なくありません。返済期間は最長35年が一般的で、返済期間が長いほど毎月の返済額は軽くなりますが、総返済額は増えてしまいます。金利の主なタイプは、全期間ずっと変わらない「固定型」、金利の固定期間が選べる「固定期間選択型」、金利を半年毎に見直す「変動金利型」の３タイプあり、一般的に金利が固定される期間が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは返済期間が長くなるほど高まりますので、返済期間が25年超になる場合は、長期固定型を利用するのが得策かも知れません。

また、金融機関については、金利が選びやすい銀行の「民間ローン」、住宅金融支援機構と民間と金融機関との提携による固定金利の融資「フラット35」、更に勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした「財形住宅融資」や勤務先や自治体などが住宅ローンの利子補給をしてくれるケースなどがあります。

当社では、NPO法人日本モゲージプランナー協会から資格認定を受けた住宅ローンの専門家ある「モゲージプランナー」が皆様のご相談に応じます。

住宅ローンのご相談ならお任せ下さい！モゲージプランナー協会
フラット３５の仕組みについて
「フラット35」は、昔の住宅金融公庫融資に変わる融資制度として創設されたもので、住宅金融支援機構と民間の金融機関との提携により、住宅資金を貸し付ける制度です。
フラット35の特徴は、金利タイプが全期間完全固定型となり、金利は窓口となる金融機関が毎月決めます。70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りられますが、対象住宅には広さや質などの条件があります。
また、購入する新築住宅が「耐震性」「耐久性・可変性」「バリアフリー性」「省エネルギー性」のいずれかの一定の基準を満たすと、フラット35の当初10年間の金利が引き下げられる「フラット35SS」が利用可能です。さらに保証料が無料になる他、繰上げ返済の手数料も無料です。
住宅ローン控除について
住宅ローン減税とは、一定の基準を満たした住宅ローンについて、年末のローン残高に対する一定率を所得税から差し引ける（税額控除）仕組みです。ただし、所得税から控除しきれない額は住民税からも控除可能です。
控除期間は10年で、2010年に入居した人は最大500万円の控除が受けられます。
住宅ローン減税を受けるための条件として、住宅の床面積が50�岼幣紊任△襪海箸篳嶌儡�間が10年以上のローンであること、住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していることなどの基準をクリアしていることが条件となります。
購入後どんな費用が必要か
マイホームを買った後も、税金の他マンションの場合は管理費や修繕積立金、一戸建てでもメンテナンス費用など、いろいろお金がかかります。

取得後、ランニングでかかる諸費用は、
�� 固定資産税
�� 都市計画税
�� 管理費（マンションの場合）
�� 修繕積立金（マンションの場合）
�� 駐車場料金（マンションの場合）
などです。

一戸建て住宅では修繕積立金がかからない分だけ安くつく・・・そう考えている方がいるかも知れませんが、定期的なメンテナンスが必要なのはマンションと変わりません。
　新築であれば、当初の5年や10年は特に手を入れなくても、そんなに問題なく住めるでしょう。でも、表面には見えてなくても、確実に劣化は起こっているのです。計画的に修繕をしておかないと、結果的に建物の寿命を縮め、資産価値を落とすことになります。引渡し直後から計画的に積立を行って備えることをおススメします。
重要事項説明書って何
不動産会社の仲介により売買契約を締結するときには、契約締結に先立って、不動産会社は買主に対して「重要事項説明」を書面にして行うことが、法律で義務付けられています。
「重要事項説明書」には、物件の内容（所在、面積、所有者、権利関係、物件の状況、法的な規制等）や取引の条件などが記載され、取引主任者が説明しますので、この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知ることができます。
売買契約はこの重要事項説明書の内容を、売主・買主双方が了解したことを前提に結ぶことになっています。
また、この説明書と添付資料は、購入後にトラブルが生じたときには重要な証拠となるものですから、大事に保管しておきましょう。
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賃貸住宅の下見の豆知識
賃貸住宅の多くの情報があふれていますが、自分の希望条件にあった物件を探すことは容易なことではありません。長い期間を過ごす生活の拠点になるわけですから契約をしてから後悔することがないよう物件の下見をしましょう。

現地の確認
現地と部屋の確認を必ずする
現地を見る時間帯や曜日を変えて見ることも大事なことです。
時間帯や曜日によって環境が変わることがあります。

物件の内見
間取り図面との照合（広さ、使い勝手等の確認）
通風、日照（方位）
設備の作動状況（エアコン、給湯器、ガスコンロ、照明器具等）
共用部分の管理の状況
事務所や店舗の同居

交通・環境
最寄り駅からの所要時間、交通量（渋滞）、
騒音、周辺の建物、工場等

利便施設等
学校、病院、公官庁、スーパー等
借りる前に準備するものは何ですか
賃貸物件を決めると入居申込書及び関係書類をご提出又はご提示いただき、申込み手続きを行っていただきます。
入居申込手続き時に必要な書類は、借りる本人の住民票、勤務先証明書、源泉徴収票、連帯保証人が必要な場合は連帯保証人の承諾書、印鑑証明書、収入証明書等です。（管理物件によって異なりますので、物件毎にご確認願います。）
借りるときにどのくらいの費用が必要ですか
賃貸物件の契約条件のより、必要となる費用の額は違いますが、一般的には、当初契約時には次のような費用が必要となります。
  1. 礼金・・・・・・・・・賃料の1〜2ヶ月分
  2. 敷金・・・・・・・・・賃料の1〜2ヶ月分
  3. 仲介手数料・・・賃料の1ヶ月分＋消費税
  4. 保証料
  5. 火災保険・・・・・2年間で15,000〜20,000円
（管理会社や物件によって異なりますので、物件ごとにご確認下さい）
借りるときに仲介手数料はいくら払えばいいの
居住用建物の賃貸借の仲介の場合、仲介業者が受領できる仲介手数料は、宅建業法で限度が定められています。
賃貸借仲介の場合の、仲介手数料の上限額は、「賃料の1ヶ月分の1.05倍以内」の額です。
仲介手数料は、上記の額を貸主・借主双方が半額ずつ支払うのが原則ですが、支払いをする貸主又は借主の承諾を得ている場合は、一方だけから賃料の1ヶ月以内の額を媒介報酬として受け取ることも認められています。
また、仲介業者が数社関わっていても上限額を超えて支払う必要はありません。
定期借家（権）契約について教えて
定期借家権は、平成12年3月1日から施行された借地借家法の一部改正により創設された新しい借家制度です。
従来の借家契約においては、借主を保護する観点から、契約期間が満了したとしても、原則として貸主に「正当事由」がない限り、契約の更新を拒絶することは出来ませんでした。
この更新拒絶の「正当事由」は、貸主側と借主側の利益を比較して、より貸主側の利益を尊重すべきと判断された場合に認められていました。また、「正当事由」を補完するため、立退き料の支払いや代替建物を提供することもしばしば見受けられました。
しかし、借主保護に厚い反面、貸主にとっては「一度貸したものは安易には返ってこない」状況では、賃貸物件の安定した供給が期待できなくなる懸念がありました。
そこで、「正当事由」がなくても、契約内容に従い一定の契約期間の満了時には必ず建物を返してもらうことを内容とした新しい借家制度が創設されました。
これが、「定期借家契約」です。
更新に際して、必ず更新料を支払わなければならないのか
更新料とは何かについては、法律上何らの規定もなく、その法的性格については諸説分かれています。
第2次大戦後、大都市への人口集中に対し土地・建物の供給が追いつかず、権利金の授受が行われ、次第に更新料の授受も行われるようになったと思われます。
更新料の支払いの関する合意がない場合には、借主は更新料を支払う義務を当然に負うものではありませんので、原則として支払う必要はありません。
更新料の支払いに関する特約の合意がある場合、そもそも更新料を支払うことの特約が借主に不利益であり無効ではないかとの問題もあります。大阪高裁では、平成21年、22年に更新料無効判決が下される一方で、平成21年10月に更新料支払条項の有効判決も出ています。
この更新料特約問題は、今後も具体の事例に即して、契約期間や賃料・礼金と更新料との比較等が総合的に勘案され、「有効・無効」の両方の判決が出てくることが予想されます。
いずれにしても、最高裁の判断を待つことになりますが、従前の慣行や市場相場に反しない範囲、例えば2年契約で月額賃料の1ヶ月程度の更新料の取決めであれば、賃借人に過度な負担とならないと思われますので、予め定められた更新料を支払う必要があるでしょう。
更新契約時に管理会社から更新事務手数料を請求されたが支払わなければならないのか
合意更新をする場合に、更新料とは別に関与する管理会社から更新手続きにかかる労務報酬として事務手数料を請求されることがあります。一般的には、関与する管理会社は貸主から依頼を受けて更新事務を行うものですから、その事務手数料は貸主が負担するべきものでしょう。
ただし、借主が、貸主との交渉や更新事務を管理会社に依頼した場合などで報酬を支払うことを予め同意していた場合には、その費用負担が生じることもあります。
原状回復費用（敷金返還）について教えて
敷金とは、借主が家賃を滞納したり、物件を損傷したりすることに対する保証金のようなもので、そういったことが無い限り、預けた敷金は返還されるのが一般的です。
しかしながら、「退去時のクロスの張替え費用は借主負担」というように契約時に当事者間の特約などで借主に負担を求める例は依然として多く、退去時に敷金の返還を巡ってしばしばトラブルになるケースがあります。
このようなトラブルを防止するため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。
ここでは、物件を使用する対価として家賃を支払うので通常の生活で生じた壁の傷や畳の汚れなどの補修費を借主が負担する必要はないと示しています。
また、05年末最高裁は特約がある場合でも「借主が負担する範囲が契約に具体的に明記されているか、口頭の説明により借主が明確に認識していなければ、借主に特別な負担は課せない」との初判断を示しました。
従って、特約がなければ通常の生活で生じた壁や畳の汚れに対する補修費を敷金から差引かれる理由はありません。また、仮に補修に関する特約があったとしても、前記の判決のように無効になる場合もあります。
話合いで解決できない場合は、簡易裁判所の少額訴訟制度を利用してみるのもいいでしょう。 60万円以下の金銭の支払いを求める訴えは弁護士の必要もなく、少額で簡易な手続きで即日の判決が可能です。

当社では、NPO法人日本住宅性能検査協会が認定した「敷金診断士」が、敷金トラブル解決のお手伝いをいたします。

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家主から家賃の値上げを通告された場合、応じなければならないか
借家の家賃は、賃貸借契約により決まっていますから、契約期間中はその家賃を支払えばいいはずです。
しかし、借地借家法では、土地若しくは建物の公租公課の負担の増加等の事情で従来の家賃が不相当となったときは、契約条件にかかわらず、家主または借主は将来に向かって賃料の増減を請求できるとしています。
通常、家賃に占める公租公課のウエイトは高くありませんしマンションやアパートの賃貸借契約の期間は２〜３年とすることが多いでしょうから、その契約期間内に経済情勢が大きく変化して現行の家賃が不相当となることは、それほど多くはないと思われます。
一般的には、契約期間が長期の場合やその他特別な事情がある場合で、現行の家賃が周辺の相場に比較して明らかに安いなど、不相応になっている場合に限って、借主は家賃の増額に応じなければならないと言えます。
また、家賃の増減額の請求については、家主と借主で合意できない場合は、その貸家の住所を所管する簡易裁判所の調停を申し立てることになります。
賃貸住宅が譲渡されオーナーが交代した場合、借主はそのまま住み続けることができるのか
賃貸借に関する民法の原則では、不動産の賃貸借は登記された場合には、その後物件を取得した者のも効力が及ぶものとされていますが、通常、一般的には賃貸借で賃借権の登記は殆ど行われません。
しかし、オーナーが交代すると借主はマンションに住めなくなるのでは、借主は自分の関知しない事由により借家権を奪われることになり、借主の保護に欠けることから、借地借家法では、登記されていなくても、借家については建物の引渡しがあれば、その後に建物について権利を取得した者にも借家権の効力が及ぶとしています。
従って、借主が家主から引渡を受けて既にすんでいる場合には、その後に建物のオーナーが代わっても、借主は新オーナーに賃借権を主張できることになりますので、そのまま住み続けることができます。
契約書中に「子供が生まれたら退去する」との特約があるが、子供が生まれたら出て行かなければならないか
借主に対し、子供が生まれたら退去するとの制約を課すことができるのか、このような特約は有効なのか、問題となります。
ふつう、このような特約は無効であると解釈されます。
なぜなら、通常の賃貸借契約では家主が借主の私生活まで立ち入って、その私生活上の制約を課すことは借主に対する一方的かつ不当な特約にあたるので無効となるからです。
確かに、子供が生まれると貸室の損傷が激しくなる弊害が予想されるので、家主はこのような特約を契約書中の記載する趣旨は分かります。
しかし、夫婦に子供が生まれることは通常予想されることであり、これを制約することは、借主に一方的に不利となるばかりか、公序良俗に反する行為といえるので、このような特約は無効となります。
従って、借主は子供が生まれても出て行く必要はありません。
礼金は契約時に必ず支払わなければならないのか
地域の慣行により、賃貸貸借契約時に「礼金」という名目で一時金の授受が行われることがあります。礼金の性格については、借家権設定の対価、賃料の前払い等様々な考え方があります。
礼金が授受される場合、その額は、一般的には月額賃料の1〜2ヶ月です。この礼金は明け渡し時に、返還されない性格のものです。
重要事項説明書って何
不動産会社の仲介により賃貸借契約を締結するときには、契約締結に先立って、不動産会社は借主に対して「重要事項説明」を書面にして行うことが、法律で義務付けられています。
「重要事項説明書」には、物件の内容（所在、面積、貸主、所有者、権利関係、物件の状況、法的な規制等）や賃貸借の条件などが記載され、取引主任者が説明しますので、この重要事項説明書により賃借予定物件、賃貸条件等の詳細な内容を知ることができます。
賃貸借契約はこの重要事項説明書の内容を、貸主・仮主双方が了解したことを前提に結ぶことになっています。
また、この説明書と添付資料は、賃貸借・入居後にトラブルが生じたときには重要な証拠となるものですから、大事に保管しておきましょう。
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注文住宅

やっぱりマイホーム
住まいというのは、家族がひとつに集うコミニュケーションの場であり、安らぎと憩いを与えてくれる場所です。
国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査（H21年度）」でも、約８割の人が持ち家（土地も建物も所有したい）を希望しています。
ライフサイクルにあった快適な住まいを考えると、持ち家がいちばん、資産としての魅力も大きいということです。

持ち家の魅力
�　〇饂困箸靴堂礎佑�ある。
�◆｜輅現斬陲任△譴弌�家族にとって最適な設計ができる。
��　税制面でも優遇措置がある。
�ぁゝじ�いがいらない。
�ァ］係紊僚擦泙い魍諒櫃任�る。
「土地＋自分らしい家」で、したい暮らしを実現しよう
注文住宅と建売住宅を比較した場合、最も根本的な違いは、自分に住まいを合わせるか、住まいに自分を合わせるかということです。
注文住宅を建てることは、建売住宅のように理想とする住まいを探すのではなく、土地を買って家を建てるということは、理想どおりの住まいをつくるということです。
こだわりを実現できる喜びと、建築の過程を確認できる安心感があります。
また、こだわりたい箇所には予算をかけ、そうでない箇所は予算を抑えるなどのメリハリをつけられるメリットもあります。
「土地を買って家を建てるなんて、なんだか難しそう」なんて思わずに、まずは、気軽に家づくりセミナーや見学会に参加したり、身近な不動産会社、建築会社などに相談しては如何ですか。
いつ家を買うかどう判断する？
あなたの「家を買うベストタイミング」は、いつ！？
（ある不動産相談所の相談員の話）

不動産価格は、金利政策や需給バランスで大きく変動します。
高価な買い物だけに、不動産マーケットの模様をウォッチすることは決して間違いではないのですが、だからといって、にらめっこばかりしていたのでは、いつまでたっても念願のマイホームは手に入りません。
「家を買いたいのですが、買い時はいつでしょうか」という質問をいただきます。
そういうとき、私は「買いたいと思ったときが、買い時」という、不動産についてよく言われる言葉を引き合いに出してお答えするようにしています。
住んでいる家が手狭になってきた、社宅の退去時期が近い、家族からの希望も出てきた、自己資金はある程度目途がついた・・・・・このような状況になったら、そろそろマイホーム取得の適齢期といえるのではないでしょうか。
このような状況になったら、情報を収集したり、不動産会社や建築会社が開催する家づくり相談会等に参加するなどして、アクションを起こされることをお勧めします。
ライフプランでみる取得適齢期は？
マイホームの購入にあたっては、通常、長いローンを組みます。
そのため、ライフサイクルのなかで、つぎのような大きな支出のある時期を考慮しながら、上手に購入時期を選ぶ必要があります。

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��　子供の結婚援助費用
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人生の出費は、住宅ローンだけではありません。ローンを支払いながら、子供の教育費と自分の老後の資金を貯めなければならないのです。
ローンを借りる時期が遅くなると、教育費がかかる時期とローンの返済が重なってしまい、負担が大きくなってしまいます。
さらに老後の資金をなかなか貯められない事態にもなりかねません。
しかし、共働きの間に買えば、その間だけ繰り上げ返済して、毎月返済額を軽減し、教育費とかぶらないようにしたり、返済期間を短縮して退職金をすべて老後の資金にまわすこともできます。
早い時期に買ったほうがローンはラクかも。
「木の家」について
江戸時代の町は、殆どが木造建築でしたが、今日では、都市の不燃化、高層化等のよって、「木」が都市から追い出されてしまいました。
しかしながら、実は、多くの住宅が「木」でつくられています。外観だけでは、在来工法なのか2×4工法なのか分かりませんが、木造であることは変わりありません。
また、アメリカやカナダでは、コンクリートの豪邸がひしめきあっているのではと思われていますが、日本と同じように、住宅は木造が主流です。
木に触れたり木を使った空間にいると、リラックスしたり、心が和むと感じる人は多いのではないでしょうか。木造住宅の香りを嗅いだとき、最高血圧は低下し脳活動は沈静化する効果や木の床を素足で歩くと脳活動が活発になるともいわれています。
住宅の構造と工法の基礎知識
住宅に用いられる構造・工法のうち主なものは下の表のように分けることができます。
それぞれの特徴を十分理解し、自分の建てたい家の条件に合う工法を選ぶようにしましょう。

特 徴 メリット デメリット
木造軸組工法 ・柱や梁を組み合わせた骨組みに壁や床、屋根を取り付けていく日本の伝統的な工法 ・設計の自由度が高く、増改築も比較的容易。
大きな設備を要しないので小規模な工務店でも施工が可能。 		・使われる材料や大工さんなどの職人の経験や技術などの要素によって、施工レベルや工期にバラつきを生ずることもある。
・工期は比較的早い
（目安：90〜180日）
２×４工法 ・2インチ×4インチの角材で四角い枠を組み、そこに合板を打ちつけてできるパネルを使って、壁や床、天井などを組み立てていく工法 ・パネルによって建物がしっかりと固められているため、気密性が高く、耐震性に優れている ・窓などの開口部が小さくなる
・増改築の自由度が比較的低い
・工期は比較的早い
（目安：100〜120日）
プレハブ工法 ・工場生産された床や壁、天井等を現場で組み立てる工法
・構造体の材質によって「鉄骨系」「木質系」「コンクリート系」等がある 		・部材の精度が高いので、確実な工事が期待できる
・構造・耐震・防火等について公的機関の性能試験を受けており、一定の品質が確保されている 		・限られたデザインの中からしか選べない
・敷地の条件によっては施工ができない
・増改築の自由度が比較的低い
・工期は様々
ユニットの場合30〜40日
その他の場合
120〜180日
住宅建築の依頼先の選び方
建築会社といっても、地元で評判の高い工務店・建築会社から大手ハウスメーカーまでさまざまです。
表にまとめてようにそれぞれ特徴があるので、建てたい家に合わせて選ぶことが大切です。

依頼先 一般的な特徴 注意点
地元の工務店・
建設会社 		地元ならではの対応の早さときめ細かい家づくりがポイント 施主と工務店がダイレクトに交渉することとなるため、間取りづくりから、見積の確認、工事現場のチェックなど全て施主が行うこととなる
ハウスメーカー 全国展開のため、大手の安心感があり、施工精度に均一感がある 代理店施工の場合施工の質に問題があることもある
フランチャイズ 地元工務店等がフランチャイズに加盟するケースで、比較的低価格を 共通のモデルハウスがあることが多いので、見学しやすいが、工務店毎の施工技術の保証はない
建築家+工務店 細部にまで徹底的にこだわれる家づくりが可能だが、建築家選びが悩ましい プロの視点で、住まいを考え、予算管理、施工監理も行われるが、別途設計料が必要になる
地盤は安全かどう見分ける
ある程度は自分でも地盤をチェックすることができます。現地で周りの建物の基礎や壁、塀などにひび割れや傾きが目立つ場所や道路の舗装面に大きな亀裂が生じているような場所は、地盤が軟弱で不同沈下が起きやすいことが予測されます。また、建物のある場所が周囲より低く、近く川や水路がある場所も軟弱地盤の可能性が高いといえるでしょう。
また、資料でも地盤をチェックする方法があります。国土地理院発行の「土地条件図」や都道府県が作成した「地質図」を見れば、その土地の地盤の状況が分かります。
ちなみに、千葉県では、H.Pで「千葉県地質環境インフォメーションバンク」と称し、公共事業工事から得た地質ボーリングデータの公開をしています。

地盤については、最終的には、専門会社に調査依頼するのが確実です。
なお、調査の結果、軟弱地盤であることが分かっても、基礎の補強や杭の設置などを適切に行えば不同沈下を防ぐことは十分可能です。
地盤改良工事とは
軽度な地盤軟弱の場合には、基礎のベース幅を広げたり、基礎の形状を軟弱地盤用に仕様変更し、基礎の合成を高めることで対応が可能ですが、かなり軟弱度が進んだ場所では有効とはいえません。
木造2階建て一般的な住宅の場合、その自重は20〜50KN/�崢�度と考えて地盤の安定性を評価します。つまり、この程度の重さに対して、著しい沈下が生じないことが住宅の基礎に求められる品質になります。
戸建住宅で一般的に採用されているのが、セメント系固化材で土を固める柱状改良工法です。
これは軟弱な土と混合撹拌するだけで硬化するソイルセメントという固化材を使って、基礎の地中に柱状の杭体をつくる工法です。
基礎と土台について
基礎は建物のいちばん下にあるコンクリートの部分で、文字通り建物を支える基礎となります。
基礎には、床下の土がむき出しになる「布基礎」と、床下全面をコンクリートで覆う「ベタ基礎」とがあり、それぞれ建築基準法で形状や寸法の基準が定められています。
基礎のサイズとして、高さは地面から40cm以上あるか、いちばん上の土台が乗る部分の幅が12cm以上あるか、といった点がポイントです。
土台と基礎とは、アンカーボルトと呼ばれる金具で固定されています。このアンカーボルトは基礎に埋め込まれるので、基礎の中心に真っ直ぐ埋め込まれているか、間隔は基準どおりか確認します。また、基礎には、建築基準法に従い、換気口が5ｍ以内ごとに設けられていることが必要です。
最近では、換気口を設けず、基礎パッキン（ねこ土台）と呼ばれる樹脂製の板を基礎と土台の間に挟む工法も増えてきました。
木造軸組工法の骨組みについて
木造軸組工法ではさまざまな木材が使われますが、重要なのは土台や柱、梁などいわば“背骨”として建物を支える部分です。
通し柱は、土台から屋根の下まで2階分の長さがあり、太さは12cm×12cm以上は必要です。（できれば13.5cm×13.5cm以上）配置は建物の角部をはじめ、どんな住宅でも合計5〜6本の通し柱があります。
また、柱と柱の間に斜めに差入れる筋交いといわれる木材が入れられます。
四角形の中に対角線状に筋交いを入れることで、地震のときの建物のねじれを防ぐ重要な役目をもっています。
さらに、建物の“関節”部分にあたる木材同士の繋ぎ目がしっかりと接合金物で固定されていることも丈夫な家づくりの基本です。
木造軸組工法の床組みについて
木造軸組工法の床組みのチェックポイントは、次のとおりです。
1階床下
布基礎の場合は地面に、ベタ基礎の場合はコンクリートの上に、“束石”と呼ばれる四角い石が置かれ、その上に“束”“大引”“根太”の順に架けて、最後に床が張られます。

2階の床
2階の床は、柱と直角につながれた“梁”の上に並べられた“根太”の上に張っていきます。根太は幅45ｍｍ、高さ105ｍｍ。縦横を逆に使わないこと。
洋室では約30ｃｍ間隔、和室では約45ｃｍ間隔で並べられ、しっかりと釘で固定されていることです。

屋根裏
屋根を支える骨組みは、屋根に沿った斜めの木材を垂直に立つ“束”で受け、そこから水平の梁などに伝えている。束が梁などでしっかり金物で固定されていることを確認します。
木造軸組工法の３階建は大丈夫か
現在、2階建て等の小規模木造建築物等については、建築士が設計・工事監理を行った場合には、建築確認等において構造関係規定の審査が省略されていますが、3階建ての一戸建て住宅を建築する場合は、大きな地震が発生しても大丈夫なよう、建築確認の際に構造計算が義務付けられています。従って、法律の規制の面からは、四方の壁がバランスよく配置されるなど正しく設計・施工が行われていれば、安全性は確保されているといえるでしょう。
家づくりと法規制
�〕囘喘楼�
用途地域とは、都市計画法でどんな種類の建物が建てられるかを規制しているもので、「第1種低層住居専用地域」をはじめとして、12種類に区分されています。土地購入者や一戸建て購入希望者は特に要チェックです。

��敷地と道路
建築基準法では建物を建築するには、基本的に幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している敷地でないと建物を建てることができません。
道路の幅は、昔からの住宅地では幅が4ｍ未満の道路が多いですが、こうした道路の場合は、道路の中心線から2ｍ（市町村のよっては3ｍ）のところまで敷地を後退させれば建物が建てられます。

�７�ぺい率・容積率
建ぺい率、容積率は、土地ごとに定めされている「利用基準」で、簡単にいうと、その土地にどのくらいの建物が建てられるのかを示すものです。
建ぺい率は、敷地に対する建築面積（通常は、1階の床面積）の割合のことで、容積率は、敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のことで、何れも○○％と表示されます。

�て始�斜線制限
狭い道路に面して、高層建築物が建つことによって日照、採光、通風等の悪影響を防ぎ、また、ビルの谷間を造らないようにするため、建物の各部分の高さは、前面道路の幅員との関係で、用途地域や容積率に応じて制限を受けます。

�ニ迷�斜線制限
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域内においては、北側にある建築物の日照等を確保するために、北側斜線制限を受けます。
住み心地の良い家は何を重視すればいい
住み心地を左右するポイントは色々挙げられますが、大きく分けると「快適さ」「使い勝手」それに「安全性」ということになるでしょう。
また、家そのものだけではなく、周辺の環境や街並みも住み心地に大きく影響します。
そんな周辺環境をチェックする上で重要なのが「用途地域」です。例えば、“低層住居専用地域”なら一戸建てが中心の街並みなので高層マンションは建ちませんが、“中層住居専用地域”や“住居地域”だと、将来南側に高い建物が建つ可能性があります。

住み心地はここをチェック！
快適さ・使い勝って �‘�当り ・南側の建物とどのくらい離れているか
・周りに高い建物はないか
��風通し ・各部屋に空気の通り道はあるか
・換気のためにどんな設備がついているか
�４崋茲� ・部屋数、広さ、収納スペースの量や配置は適切か
�た綣�り ・キッチンのタイプ、家事動は生活スタイルに合っているか
�ゲ箸亮�り ・騒音や悪臭はないか。隣家との関係はどうなっているか
健康・安全 �ξ簔繁爾�
　 効きやすさ 		・断熱材はきちんと入っているか
・窓サッシのガラスは複層になっているか
�Х鮃�な空気 ・化学物質の少ない建材や内装材を使っているか
・換気の方法はどうなっているか
�┘丱螢▲侫蝓� ・階段が急ではないか
・つまずきやすい段差等はないか
��防犯性 ・ドアや窓は二重鍵になっているか
・死角はないか
��プライバシー ・プライバシーを確保するための工夫がなされているか
住まいの条件をどう整理する
100点満点のマイホームを手に入れたいと考えるのは当然ですが、すべての条件を満たす物件を見つけるのは難しいことです。従って、何を重視して、何を少しあきらめればいいのか、先ずは条件整理を整理することが必要です。満足度「90点」のマイホームを目指しましょう。

＊予算×立地×居住形態×広さ
・予算・・・・・・・現在の貯蓄額、年収から試算
・立地・・・・・・・相場×通勤時間などで絞込み
・住居形態・・・ライフスタイルからマンション、戸建ての選択
・広さ・・・・・・・家族人数×したい暮らしで決める
子供や高齢者が住みやすい家って
高齢者や障害者でも安全に住めるように住宅の仕様を工夫する「バリアフリー」の考え方は、既に多くの住宅で普及が進んでいます。基本的な考え方は、室内で転んでケガをしないようにするここと、車椅子や介護が必要になったときのためのスペースを確保しておくことです。
室内で転倒する最大の原因は階段です。特に居室の出入り口などの2〜3ｃｍの段差は見落としてつまずきやすいので、解消しておくことが望まれます。また、階段やトイレ、浴室などに手摺りや手摺り用の下地を設置しておくこともポイントです。将来、車椅子を使うようになったり、介護してもらう状態になったときに備えて、居室の出入り口や廊下の幅、トイレや浴室のスペースも広めにしていきましょう。
冬暖かく、夏涼しい家に住むには
冷暖房の効きがよい住宅は電気やガスの消費が少なくて済むので、省エネルギーに役立ちます。
住んでいる人にとっても、冬暖かく夏涼しい快適な環境が実現できます。住宅の省エネ性能を高めるには、壁や床、天井などを断熱材ですっぽり覆うのが効果的です。また、室内の熱は窓ガラスからも逃げていきます。サッシを断熱性の高い樹脂製のものにしたり、複層ガラスを採用するといった工夫も必要です。
なお、高断熱・高気密住宅では換気が重要になります。換気を怠ると室内の汚れた空気が入れ替わらず、住む人の健康にも影響しますので、できれば24時間作動する機械換気設備を取り付けて、常に新鮮な空気を取り入れることをおススメします。
防犯対策はどうすればよいか
侵入は窓から。足場や死角がないかをチェック
強盗や空き巣から住まいを守るには、侵入されにくい構造にするのが一番です。まず、窓ガラスが１枚ガラスだと簡単に割られてしまうので、できれば防犯性の高い「合わせガラス」にしたいところです。最近は割れないガラスを採用している物件も見受けられます。
　周囲からの死角になるもの物陰をつくらないこともポイントです。高さのある塀や生垣などは、侵入者にとって格好の隠れ場所です。フェンスやベランダの柵などは、外側から見えやすい格子状のものが望ましいでしょう。どうしても死角になってしまう場所には、センサーで作動する照明や警報ブザーなどを設置しておくのも一つの方法です。

ピッキング対策は取られているかどうかも確認
玄関ドアや勝手口の鍵を開けて侵入する「ピッキング」対策も重要です。
対策としては、ディンプルキーなどピッキングされにくい鍵を設置することが第一です。また、一つのドアに鍵を2つ以上取り付ける“ワンドア・ツーロック”も有効です。鍵が1つだけのドアに比べて開けるのに2倍の時間がかかるので、犯罪者が侵入をあきらめる可能性が高くなるからです。更に、高度な防犯対策としては、警備会社と契約して通報システムを導入する方法もあります。

当社では、(社)日本防災設備協会から資格認定を受けた「防災設備士」が適切なアドバイスをいたします。

防犯対策ならお任せ下さい！日本防災設備協会
各部屋の広さはどのくらい必要か
居室の広さは家全体の広さによって制約されます。建物面積が120�岼幣紊△譴亞撞鐚爾�6畳以上として、LDKを15畳以上にできるでしょう。一方、建物面積が80�崢�度の場合は4つの居室を全て6畳以上にするのが難しいケースが多くなります。とはいえ、家族がいちばん長く過ごすLDは10畳以上欲しいところです。
そんなときには部屋数の確保にこだわらず、広さや使い勝手を考えて間取りプランを選びましょう。たとえば、子供2人が同性同士なら広めの居室を共用の子供部屋にするといった具合に。
最初から間取りをきっちり作り込みすぎると、将来の家族構成の変化などに柔軟に対応ができなくなってしまいます。家族の成長に合わせて間仕切り壁を付けたり外したりといった住まい方もあるでしょう。いわば“未完の家”にしておいて、生活しながら自分で作り込めばいいわけです。
収納は多ければ多いほどいいか
収納が多いほど便利なことは確かですが、必要以上にあると肝心な居室が狭くなってしまいます。基本は、各居室ごとに幅1間（約1.8ｍ）以上の収納があること。和室には布団をしまう押入れが必要ですが、洋服をしまうだけの洋室の場合は奥行がある押入れタイプだと逆に使い勝手が悪くなることも。スペースに余裕があれば、ウォークインクローゼットや納戸など、まとめてモノがしまえる広めの収納があると更に便利です。建築面積が限られているケースでも、屋根裏を収納スペースとして使えば普段使わない季節のものなどを置いておくことができます。また、階段下のようなデットスペースは、ゴルフバックや掃除機などをしまうスペースに活用することもできるでしょう。
キッチンのタイプで使い勝手が変わるか
キッチンのタイプには大きく分けて「独立型」「オープン型」の2つがあります。
建物面積との兼ね合いもありますが、来客中でもキッチンの中を見られずに落ち着いて調理したい人には独立型、開放感が欲しい人にはオープン型がおススメ。
オープン型でも、シンクの上に吊り戸棚のある「セミオープン型」なら、内部は見えますが、リビングに生活観が出にくいがメリットです。
また、吊り戸棚を設けない「フルオープン型」なら、リビングと一体感が増し、家族や来客とコミュニケーションをとりながら炊事ができます。更に、オープンキッチンの中央にキッチンを設置した「アイランド型」なら家族と一緒に調理しやすいので、コミュニケーションが深まるでしょう。
水廻りの配置はどうしたらよいか
家事をこなすうえで気になるのがキッチンや洗面所、トイレなど水周りの配置です。食事の支度や後片付けをしながら洗濯をするといった場面は日常的によくあつことなので、移動距離が短くて済むよう水周りの配置はなるべく集中させた方が効率的でしょう。キッチンが2階にある間取りの場合は、洗濯機置場や物干し場も2階に設置するといった工夫が必要です。
また、家事動線を考える際には、キッチンからLDへの「表動線」の他、LDを通らずに水周りに行き来できる「裏動線」も確保しておきたい。LDにいる来客の目を気にせずに接客準備ができるというメリットもあります。更に裏動線が玄関までつながっていれば、買い物から帰ってきたときに来客がいても、買い物袋を下げた姿を見られずにキッチンまで直行できます。
エクステリアと庭・植栽
建物敷地の外回りも住宅の大事な部分です。
先ず、アプローチや駐車場、庭などのスペースの位置や広さを大まかに決める作業、ゾーニングから始めましょう。
ゾーニングでは、敷地と道路や周辺の状況、動線計画、庭の使い方等を考慮して計画することが大切です。特にアプローチや駐車場は外部からよく目立ち、その家の印象を大きく左右します。
また、お年寄りや体の不自由な方、小さいお子さんがいるご家庭では、エクステリアにもバリアフリーの発想を取入れることをお勧めします。
植栽については、その役割としてプライバシーを守ることや日差しを調整すること、空間を彩る等のことがあげられます。上手な植栽プランはこれらの目的をはっきりさせることから始まります。
建替えのポイント
どんなに行き届いた手入れをしていても、住んでいるうちに傷みがひどくなっていくものです。
また、子供が成長してもう一部屋欲しくなった、間仕切りをとって広くしたい、台所やキッチンなどの設備をグレードアップしたいなど使い勝手をもっと良くしたいなど、いろいろなケースがでてきます。
これらの問題を解決するには、増改築でもかなりの部分に対応することができますが、増改築の場合には、新築に比べて、単位面積あたりの工事費が2〜3割アップします。
建替えに踏み切る理由は、物理的寿命だけの問題ではなく、むしろ、使い勝手の問題や設備の陳腐化など、生活的寿命によるものが多いですが、建物全体が老朽化している場合には、折角増改築工事をしても、古いたてものの手入れに大変なエネルギーと費用がかかるので、メリットは少ないといえます。
また、日本には、約2450万戸の木造既存住宅がありますが、その内の40％は新耐震基準（昭和56年）以前に建てられています。耐震診断を行い、適切に対応することが肝要です。
家相は住まいに影響するか
家相とは、中国から伝えられたもので、陰陽五行説に基づいて見た家の位置、方角、構造などの吉凶を表したものです。その全てが科学的に正しいというわけではありませんが、昔に人の生活の知恵とも言えるもので、なるほどと思えるものもあります。例えば、玄関は鬼門を避けるというのがあります。陰陽道では東北を鬼門といい、鬼が出入りするとされているからです。それは、冬は北東から冷たい風が吹き込んでくるので、それを避けたものなのでしょう。
また、東南に台所を配置しないというものがありますが、それは、東南は日当りがいいので、食物が腐りやすいため、それを避けた知恵です。西側にトイレを置くというのも避けますが、これとて良く考えてみれば、西日で臭気が気になることからきているわけです。
しかし、住まいの設備も技術も昔と今とでは格段の違いがあります。かつて欠点と言われていた西日についても、水洗トイレが当たり前の現代では、気になりませんし、東南の台所も欠点をカバーする技術や工夫はいくらでもあります。
むしろ、敷地の狭い現代の住宅で家相に従った間取りを取ろうとしても、かえって不合理となってしまう場合が多いといえます。鬼門を避けるために、柱を１本ずらすなどということは、合理的ではないですね。
マイホームを取得するまでの大まかな流れを知ろう
土地を買って家を建てるまでの５つのステップ
�ヾ�望条件の整理
どんな暮らしをしたいのか、家族でじっくり話合う

��土地探し＆建築会社選び（１〜２ヶ月）
同時に進めるのがコツ
不動産会社と建築会社が同じなら、トータルでサポートしてもらえるので、心強い

�Ｅ效呂魴戚鵝�建築会社決定（２ヶ月）
土地契約時には、建築会社と概略プランを決定

�ぅ廛薀鷏萃蝓�建物着工（４〜５ヶ月）
建築請負契約を締結し、建物着工へ

�シ�物完成、入居
仕上がりを確認し、建物の引渡を受ける
いよいよ入居
建売住宅と注文住宅の違いは
一戸建住宅には、住宅の売主である不動産業者が企画した建物プランにより建築された建物と土地がセットで売買される「建売住宅」と、土地を買って思い通りの家を建てる「注文住宅」があります。
「建売住宅」はいわば既製品ですが、最近では幅広い購入者層を意識したスタンダードなものから、デザイナーが設計した個性的なものまでさまざまあります。また、すぐ住めるという理由や実際の間取りや日当たり、設備等の現物を見て判断できる安心感もあります。
一方、「注文住宅」は間取り・仕様・設備等自分の好みや要望を取り入れた家が建てられるので、満足感が高い住宅が実現できます。
「注文住宅」には、用意されたプランの中から基本的な間取りなどを選び、一部変更をして自分好みの家を建てる方法と、ライフスタイルや家族の希望をプランに反映し、思い通りのマイホームを仕上げることができるよう、プランの作成を全く「ゼロ」からスタートする方法があります。
建築条件付土地とは
「建築条件付土地」とは、土地売買契約を結んだ後、一定期間内に売主または売主が指定する建築業者に注文住宅の建築を依頼することを条件に土地の売買をすることをいいます。
従って、建築業者は変更できませんが、自分の自由なプランで家を建てられる点が建売住宅と違います。
しかしながら、「建築条件付土地」売買では、予め、売主側で建物の参考プランを作成していることが多く、自分の希望する「間取り」「仕様」「設備」等を十分検討しないまま建築工事請負契約を結んでしまい、後にトラブルとなることもありますので、建築計画が決まり、見積金額を確定してから、建築工事請負契約を結ぶようにするとよいでしょう。
予算の範囲内で上手に土地を探す
土地を買って家を建てるとき、予算の範囲内で上手に土地を探すことが重要になってきます。
土地の予算を抑えたり、同じ予算でもより広い土地を手に入れるポイントは２つ。
それは、地形と土地に接する道路の方位です。
地形については整形地に目がいきがちですが、整形地よりも変形地の方が土地価格は安いです。条件の良くない土地でも、注文住宅なら最適なプランが実現できます。例えば、旗竿のような形をした敷地延長の土地なら、弱点である採光やプライバシーの確保を設計プランで補えば、駐車場スペースを2台分とれるなどのメリットもあります。
また、道路が敷地のどの方向にあるかは、日当りに直接影響し、価格に大きく影響します。
ただし、この場合でも設計面で工夫することによって、住み心地をアップすることが可能です。
北道路の土地でも、リビングを2階にして日当りを確保することも可能です。
このように、土地条件と建物設計とは密接な関係にあります。
土地を探すときの不動産会社と建築会社が同じなら、トータルでサポートしてもらえるので、安心です。
土地・建物価格以外の諸費用はいくらかかる
土地購入費と建物価格以外にも費用がかかります。
まず、土地購入後に地盤調査が必要になる。ときには地盤改良が必要となることもあるので注意しておこう。
また、建物建築費でも、一般的には、建物本体価格以外に別途水道・ガス等の引込工事費やその他の諸経費がかかります。
金額の目安としては、設備工事費が建物価格の１５〜２０％程、諸経費は１０％前後みていくといいでしょう。また、登記費用も考えておきましょう。土地では所有権移転登記、建物では建物表示登記・保存登記、その他土地・建物に抵当権設定登記なども必要となります。

土地を買って家を建てるときの主な費用
土地部分 土地購入費 通常は住宅ローンを組む
印紙代 土地売買契約時に必要
登記費用 所有権移転、金融機関の抵当権設定登記費用
仲介手数料 不動産会社に支払う
土地価格の3.24％＋63,000円が上限
地盤調査費・改良費 地盤調査の結果、必要なら地盤改良を行う
建物部分 建物建築費 通常は住宅ローンを組む
外構工事費 建築費に含まれないことが多い
印紙代 建物請負契約締結時に必要
登記費用 建物を自分の名義にし、金融機関の抵当権を設定する登記費用
住宅ローン 印紙代 ローン契約時に必要
生命保険料 団体信用生命保険に加入
ローン保証料 保証会社に支払う
＊上記は主な費用で、個別の取引条件によって異なります。
資金計画の立て方
住宅を取得するために必要な資金は、購入代金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、不動産取得税などの税金、引越費用、仲介手数料などが最低限必要となる諸費用です。
　必要な諸費用は取得する住宅のタイプなどによって異なりますが、一般に新築住宅を購入する場合は、住宅価格の5％程度、中古住宅を購入する場合は10％程度を目安にしておくとよいと思われます。この外に、照明器具、カーテン、家具の買い替え、その他色々な費用がかかることとなるでしょう。
資金計画はこれらを考慮し、堅実に、余裕を持たせて行きたいものです。
また、住宅ローンを借りる際には、「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくまでなら無理なく返済できるか」ということを念頭において借入計画を立てることが大切です。
住宅ローンの基礎知識
マイホームを買う人の多くは住宅ローンを利用しますが、検討中の人はいろいろな種類があってどれを借りたらいいのか迷ってしまいます。
住宅ローンの返済額は、借入額と返済期間、それに金利によって決まります。借入額は住宅価格の80％程度が目安ですが、80％以上借りられるケースも少なくありません。返済期間は最長35年が一般的で、返済期間が長いほど毎月の返済額は軽くなりますが、総返済額は増えてしまいます。金利の主なタイプは、全期間ずっと変わらない「固定型」、金利の固定期間が選べる「固定期間選択型」、金利を半年毎に見直す「変動金利型」の３タイプあり、一般的に金利が固定される期間が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは返済期間が長くなるほど高まりますので、返済期間が25年超になる場合は、長期固定型を利用するのが得策かも知れません。

また、金融機関については、金利が選びやすい銀行の「民間ローン」、住宅金融支援機構と民間と金融機関との提携による固定金利の融資「フラット35」、更に勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした「財形住宅融資」や勤務先や自治体などが住宅ローンの利子補給をしてくれるケースなどがあります。

当社では、NPO法人日本モゲージプランナー協会から資格認定を受けた住宅ローンの専門家ある「モゲージプランナー」が皆様のご相談に応じます。

住宅ローンのご相談ならお任せ下さい！モゲージプランナー協会
フラット３５の仕組みについて
「フラット35」は、昔の住宅金融公庫融資に変わる融資制度として創設されたもので、住宅金融支援機構と民間の金融機関との提携により、住宅資金を貸し付ける制度です。
フラット35の特徴は、金利タイプが全期間完全固定型となり、金利は窓口となる金融機関が毎月決めます。70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りられますが、対象住宅には広さや質などの条件があります。
また、購入する新築住宅が「耐震性」「耐久性・可変性」「バリアフリー性」「省エネルギー性」のいずれかの一定の基準を満たすと、フラット35の当初10年間の金利が引き下げられる「フラット35SS」が利用可能です。さらに保証料が無料になる他、繰上げ返済の手数料も無料です。
不動産の取得後にかかる税金
不動産の取得時に不動産取得税がかかるのに加え、毎年支払うものとして固定資産税・都市計 画税があります。
不動産取得税
不動産取得税というのは、マイホームなど不動産を取得したときにかかる都道府県税です。
都道府県によってやや異なることがありますが、普通は取得後に都道府県税事務所からお知らせが来ます。
その中に軽減措置の説明がありますので、建物面積が50�岼幣紊覆匹両魴錣乏催�すれば、軽減措置が受けられるケースもあります。

固定資産税/都市計画税
固定資産税・都市計画税は市町村税で、毎年1月1日現在の所有者に対し、４月頃に納付のお知らせが届き、年4回に分けて納めます。（纏めて納付することも可）
固定資産税の税率は通常は固定資産税評価額（購入価格より低いのが普通）の1.4％ですが、新築建物について軽減措置があり、軽減期間は新築マンションで5年間、新築一戸建てで3年間です。
都市計画税の税率は、土地・建物ともに税率は0.3％です。
なお、200�屬泙任両�規模住宅用地については、固定資産税・都市計画税ともに税負担を軽減するために、それぞれの評価額の1/6、1/3の額が課税標準となります。
アフターサービスについて
アフターサービスとは、売主が買主との間で、アフターサービス責任を負う旨、アフターサービス契約を結ぶことで、初めて生じる「約定責任」です。
保証する範囲は、「隠れた瑕疵」に限定されず、広い部位に適用されるのが通常です。
また、責任を負う期間については、部位別に1年から10年の期間が定められています。
住宅完成保証制度って
住宅完成保証制度は、建築業者の倒産などにより工事が中断した場合に、注文者の負担を最小限に抑えるため、住宅保証機構等の保証機関が工事の中断や引継ぎに伴い発生する増崇工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の範囲内で保証金を支払ったり、また、注文者の希望により代替履行工事業者の斡旋を行う制度です。
この完成保証制度を利用するか否かは、注文者の選択によります。
また、これに係る保証料等の諸費用は、注文者の負担になります。
10年保証は付いて当たり前
平成12年4月から、新築住宅については、10年間、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられました。
従って、新築住宅では引き渡しから10年間、外壁や柱など基本的構造部分に欠陥が見つかった場合には、瑕疵担保請求ができます。
また、2009年10月の引渡しからは、売主や請負人が倒産していても保証が受けられるよう、売主や請負人は保証金の供託義務や住宅瑕疵担保責任保険への加入が法律で義務付けられました。
これにより、万一、売主や請負人が倒産などにより瑕疵の補修ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われるようになり、瑕疵担保責任を確実に履行することが担保されました。
200年住宅って何？
200年住宅とは長期優良住宅のことで、数世代にわたり快適に住み続けられる住宅のことをいいます。
長期優良住宅は、長期優良住宅普及促進法により認定基準が定められており、基準内容は、劣化対策や耐震性等のハード面については住宅性能表示制度の等級等に基づいて設定されています。また、定期的な点検計画を策定するなど、維持保全の方法についても基準が設けられています。
200年住宅に認定されると、住宅ローンの控除額が上乗せされたり、フラット35Sの金利引下げ期間が20年に延びたり、フラット50を利用できる特典もあります。
また、購入時や居住後の税金面の軽減優遇措置が受けられます。
住宅性能表示された住宅とは
住宅性能表示とは、国土交通省に登録された住宅性能評価機関に、住宅の性能（耐震性、防犯、バリアフリー、音環境等）をチェックさせ、性能値を付け、表示された住宅の性能があることを証明する制度です。
住宅性能評価は、設計段階（図面上）での「設計住宅性能評価」と、建築現場（基礎、枠組み、内装、竣工時の最低4回）での「建設住宅性能評価」の2種類があります。
「建設住宅性能評価」を受けた住宅の場合、引渡し後に瑕疵が発見され、建築会社とのトラブルが発生した場合には、住宅紛争処理機関による斡旋を受けられます。
なお、この制度を利用するか否かは、注文者の任意で、その費用は注文者の負担となります。
住宅エコポイントって
住宅エコポイントが登場したのは今年です。
建物の躯体や窓を断熱化したり、効率の高い給湯器や省エネエアコンなどCO2削減に役立つ設備を設置した住宅の新築やリフォームをすると、ポイントがもらえる制度です。新築住宅なら30万円相当のエコポイントがもらえます。
但し、対象となる建物は、今年中に着工している物件に限られます。
一戸建てのメンテナンスについて
新築住宅であれば、当初の5年や10年は特に手をいれなくても、そんなに問題なく澄めるでしょう。でも、時間の経過と共に確実に劣化は起こっていますので、計画的に修繕をしておかないと、建物の寿命を縮め、資産価値を落とすことになります。ことに、完成から7年から10年程度、20年後程度の段階で大規模な補修が必要になります。

メンテナンスはこんなふうに
・屋根・・・・・部分補修4年〜6年毎
・バルコニー、濡れ縁・・・・塗替え2年〜5年毎
・外部建具・・・・点検2年〜3年毎
・外壁・・・・塗替え3年〜5年毎
・軸組み、小屋組み・・・・点検10年〜15年毎
（旧住宅金融公庫監修「住まいの管理手帳（戸建て編）」より・・・・再度調査
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リフォーム

住宅の耐震性について
建築基準法の耐震基準は、昭和53年の宮城沖地震後に抜本的に見直され、昭和56年6月から「新耐震設計基準」が施行されています。その後に発生した平成7年1月の阪神・淡路大震災では、この「新耐震設計基準」で建てられた建築物については被害が少なかったことが報告されています。
また、木造建築物については平成12年には更に耐震性を強化するための大幅な改正が行われています。
従って、法規制の面からは、新耐震基準で建てられたマンション及び平成12年改正以降の木造住宅のついては、正しく設計・施工等が行われていれば、安全性の高い建物となっているといえるでしょう。
大地震の発生が懸念されていることからも、新耐震基準前の一戸建て住宅については、耐震診断を行うとともに、耐震力不足が確認されたときは、適切な耐震補強を行っておくことが必要でしょう。
省エネリフォームについて
最近のリフォームで特徴的なことは、エコリフォームの増加です。主な内容は太陽光発電とオール電化住宅を組み合わせたタイプで、水周りのリプレースと一緒に行われることが多く、また、エコリフォームについては各種の補助金制度が用意されており、そうした点でもユーザーが導入しやすい環境にあるといえます。
太陽光発電とオール電化住宅の組み合わせは概ね200万円程と決して安価とは言えないまでも、各種の補助金を差し引けば実質130万円程になり、深夜電力割引制度を利用することにより電気料金の軽減が図れること、更に、太陽光で発電した余分の電気を売電すれば収入が得られことを勘案すれば、現実的な検討が可能な数字となってきました。
但し、リフォームについては、太陽光発電パネルが150〜200ｋｇあるので、屋根補強など十分な安全対策に配慮する必要があります。
バリアフリーリフォームについて
（社）住宅リフォーム推進協議会の調査によれば、50〜60代の施主によるリフォームが活発で、施主自身が30〜40代の頃に取得した住宅を定年前後の時期にリフォームするケースが多いそうです。
工事の主な部位はトイレ・浴室周りと階段だが、設備の老朽化による新機種へのリプレースと同時に施主が期待しているのが、バリアフリー化による快適で安全な住まいの実現です。
特に、浴室ユニットはバリアフリー化が最も進んでいる機種で、廉価モデルであってもバリアフリー仕様となっています。
また、動線関係の変更では、出入り口の幅と開閉方法の変更については比較的容易な工事で、各建材メーカーからも引き戸や折れ戸など、バリアフリー商品が多数発売されています。
耐震リフォームについて
現在の建築基準法の耐震基準は、関東大震災の2倍規模の地震に耐えられるように定められています。しかし実際、それに見合って建物になっているか不安があります。特に、昭和56年の新耐震基準以前の住宅は、耐震補強や改修の遅れが指摘されています。

耐震性を確保するため、建物の基本となる構造でチェックするポイントは、次の5項目です。

�� 基礎補強
�� 基礎＋土台緊結
�� 柱引抜きの防止
�� 架構の新設
�� 耐力壁補強

この5項目がきちんと補強されれば、建替えなくてもリフォームで十分です。
リフォームローン控除について
一定の要件を満たした住宅のリフォームをした場合にも、住宅ローンの年末残高の1％が10年間にわたり、所得税から控除されます。平成21年度の改正により住宅ローン等の年末残高額・控除率が拡充され、旧税制に比べて最大控除額がアップしました。
その適用要件は、
  • 工事費が100万円超で、リフォーム後の床面積が50�岼幣紊箸覆觜�事（耐震改修工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事を含む）
  • リフォーム完了後6ヶ月以内に入居すること
  • 年収が3,000万円以下であること
です。
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売る・貸す

媒介契約にはどんな種類があるのか
宅地や建物の売却（又は購入）をしようとするときには、宅建業者に媒介（仲介）又は代理を頼むのが一般的で、この場合必ず書面により「媒介契約」を結ぶことが義務づけられています。
媒介契約には、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の３つのタイプがあります。
「専任媒介」契約は、仲介を依頼する会社は「1社だけに限る」という契約です。この契約を結んでいる期間中は他社に重ねて依頼することはできません。但し、この契約期間中に売主が自分で買い手を見つけて成約することはできます。尚、この場合契約している仲介会社に報告する必要があり、それまでにかかった営業経費等を支払う必要があります。
「専属専任媒介」契約は、依頼できるのは「1社だけに限る」というのは同じですが、売主が自分で買い手を見つけて成約することが禁じられています。
「一般媒介」契約は、複数の仲介会社に依頼できるというものですが、「専任媒介」「専属専任媒介」で、仲介会社に義務づけられている、業務処理の報告義務や指定流通機構への登録義務はありません。
それぞれに上記のような特徴がありますが、共通する点もあります。
第1点は、どの媒介契約も有効期間を3ヶ月以内としていること。3ヶ月を超えて契約をすることはできませんが、依頼者の申し出により更新することは可能です。
第2点は、売却依頼を受けた物件の売り出し価格に対する意見を言うときには、取引事例と比較するなど合理的な方法で根拠を示さなくてはならないことです。

当社では、何れの媒介契約でも、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録をすると共に、インターネットや不動産情報誌を活用して売却のために努力いたします。
売却を依頼する前に準備するものは
売却を依頼する不動産の内容が記載されている登記済証、固定資産税評価証明書等売買物件にかかわるもの、及び売主の本人確認ができる免許証などです。とりあえず先ずはご相談下さい。分からないことや必要な書類等あれば当社で調査をしたり、徴集いたします。
売却価格はどうやって決めるの
土地については、各市町村の都市計画に基づき、近隣の取引事例、土地の路線価等を参考にします。前面道路の幅員と東西南北などの方位、敷地と前面道路の接する長さなどを考慮し、また、建物については、構造、面積、築年数、リフォームなどの工事の経歴などを考慮し、（財）不動産流通近代化センター作成の価格査定マニュアルを参考にし、売却査定価格を提示させていただきます。
住みながら売ることは可能なのか
居住をしていただいている状態で、売却の広告宣伝や営業活動をさせていただきます。
購入者が決まりましたら、売買契約を行います。売買契約時に手付金を受領して、この契約から２〜３ヶ月後に売買代金残額を受領し、所有権移転登記を行い、買主にお引渡することは可能です。
なお、売却を近隣の方に知られたくない場合は、知られないように営業活動します。
また、引渡し期日を前もって決めて、広告を行い、売買契約することも可能です。
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